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2024年2月27日，人民法院案例庫(kù)正式上線并向社會(huì)開放，受到社會(huì)廣泛關(guān)注，輿論反響積極熱烈，“找案例、用案例，就上人民法院案例庫(kù)”的局面正在逐步形成。

湖北法院一入庫(kù)參考案例被最高法院選介

阮某海、葉某玲訴葉某仙、葉某華相鄰?fù)ㄐ屑m紛案

——樓梯通道所有權(quán)人在特定情況下應(yīng)當(dāng)給予相鄰一方通行便利

入庫(kù)編號(hào)2024-07-2-053-001

關(guān)鍵詞民事相鄰關(guān)系通行權(quán)所有權(quán)樓梯通道

基本案情

原告阮某海、葉某玲訴稱：阮某海、葉某玲系湖北省咸寧市通山縣某小區(qū)3幢多套室負(fù)一樓至一樓的樓梯通道的所有權(quán)人，對(duì)該樓梯間具有專屬所有權(quán)，并非與葉某仙、葉某華共同使用樓梯間。根據(jù)葉某仙、葉某華所處商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)圖，該商鋪還有兩處通道，爭(zhēng)議樓梯通道非唯一通道。故訴至法院請(qǐng)求判令：1.確認(rèn)阮某海、葉某玲對(duì)案涉樓梯通道具有專屬所有權(quán)，葉某仙、葉某華不享有通行權(quán)；2.訴訟費(fèi)由葉某仙、葉某華承擔(dān)。

被告葉某仙、葉某華辯稱：1.葉某仙、葉某華與某置業(yè)公司簽訂的《商品房屋買賣合同》明確該樓梯通道為公共通道，且葉某仙、葉某華于2014年7月購(gòu)買該商用房至今，一直從該樓梯通道出入，從未出現(xiàn)爭(zhēng)議。2.樓梯通道應(yīng)認(rèn)定為歷史形成的通道，且為唯一通道，故葉某仙、葉某華享有該樓道通行權(quán)。

法院經(jīng)審理查明：通山縣某小區(qū)第二幢房屋與第三幢房屋緊鄰。第二幢房屋的負(fù)一樓為商鋪，第二幢房屋從負(fù)一樓至一樓有一樓梯間，上至一樓右邊進(jìn)入相鄰的第三幢房屋室內(nèi)，左邊進(jìn)入第二幢房屋。2014年7月，葉某仙購(gòu)買第二幢一樓商用房101、102、103室，葉某華購(gòu)買104、105、106室。購(gòu)買后使用過(guò)程中，葉某仙、葉某華從上述負(fù)一樓至一樓的樓梯間出入至今，且為唯一出入通道。2020年3月22日，阮某海從案外人陳某處購(gòu)得相鄰的第三幢一樓101、102、103、104、105室，并辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記，權(quán)利人為阮某海、葉某玲共有，房屋所有權(quán)證載明的建筑面積為308.06㎡，其中室內(nèi)面積為220.24㎡（含有案涉樓梯間面積6.84㎡）、共有分?jǐn)偯娣e87.82㎡。購(gòu)買房屋前后，阮某海、葉某玲及葉某仙、葉某華均從該同一樓梯間出入，后阮某海、葉某玲以案涉樓梯間為其一方所有，葉某仙、葉某華不應(yīng)占用其所有的樓梯通行為由訴至法院。

湖北省通山縣人民法院于2020年12月17日作出（2020）鄂1224民初1829號(hào)民事判決：駁回阮某海、葉某玲的訴訟請(qǐng)求。宣判后，阮某海、葉某玲不服，提起上訴。湖北省咸寧市中級(jí)人民法院于2021年6月30日作出（2021）鄂12民終679號(hào)民事判決：駁回上訴，維持原判。

裁判理由

法院生效裁判認(rèn)為：本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是葉某仙、葉某華對(duì)訴爭(zhēng)樓梯間是否享有通行權(quán)。相鄰關(guān)系中的通行權(quán)是基于相鄰關(guān)系而產(chǎn)生，雙方應(yīng)當(dāng)相互給予通行便利，即使相鄰關(guān)系一方具有所有權(quán)，也不能以此為由排除他人通行的權(quán)利。本案中，主要考量因素包括案涉通道是否屬于歷史通道、習(xí)慣通道、唯一通道以及通行的便利性等。葉某仙、葉某華在阮某海、葉某玲購(gòu)買該商鋪之前就一直利用該通道上到一樓其所在門店；從通行便利性及整幢建筑的結(jié)構(gòu)來(lái)看，該通道系葉某仙、葉某華上到門店所在樓層的唯一正常通道，也是唯一便利通道；從相鄰關(guān)系人對(duì)阮某海、葉某玲的影響來(lái)看，案涉樓梯原本在設(shè)計(jì)時(shí)就是一個(gè)通道，雙方當(dāng)事人均是通過(guò)該通道上樓，葉某仙、葉某華使用該通道并不會(huì)影響到阮某海、葉某玲對(duì)該通道的使用，這一點(diǎn)亦符合為相鄰關(guān)系人提供便利的相鄰關(guān)系處理原則。民法典第二百八十八條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系?！钡诙倬攀粭l規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利?！北景高m用的是原物權(quán)法第八十四條、第八十七條，所涉條文內(nèi)容相同。面對(duì)目前的現(xiàn)狀，阮某海、葉某玲應(yīng)當(dāng)讓渡其部分樓梯間的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，以方便相鄰人的通行。這是目前最節(jié)約、最簡(jiǎn)單有效的解決方式，也符合民法典處理相鄰關(guān)系的基本精神。對(duì)于阮某海、葉某玲以其對(duì)該通道享有所有權(quán)來(lái)排除葉某仙、葉某華的通行權(quán)的請(qǐng)求，一、二審法院依法不予支持。

裁判要旨

1.對(duì)于基于房屋設(shè)計(jì)、施工、規(guī)劃或者登記等原因而引發(fā)的房屋樓梯間所有權(quán)與相鄰?fù)ㄐ袡?quán)沖突，因房屋樓梯間的利用與土地利用有相似之處，可以適用民法典第二百九十一條“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利”中處理相鄰關(guān)系的基本原則和規(guī)則。

2.相鄰關(guān)系中的通行權(quán)是基于客觀現(xiàn)實(shí)需要在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利使用上設(shè)置一定的負(fù)擔(dān)，限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利行使，而給予相鄰一方通行便利。當(dāng)所有權(quán)與通行權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，在特定情形下，應(yīng)當(dāng)依法優(yōu)先保障相鄰權(quán)利人的通行權(quán)。

關(guān)聯(lián)索引

《中華人民共和國(guó)民法典》第288條、第291條（本案適用的是2007年10月1日起施行的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第84條、第87條）

一審：湖北省通山縣人民法院（2020）鄂1224民初1829號(hào)民事判決（2020年12月17日）

二審：湖北省咸寧市中級(jí)人民法院（2021）鄂12民終679號(hào)民事判決（2021年6月30日）

房屋樓梯所有權(quán)與相鄰?fù)ㄐ袡?quán)沖突的解決路徑

——《阮某海、葉某玲訴葉某仙、葉某華相鄰?fù)ㄐ屑m紛案（入庫(kù)編號(hào)：2024-07-2-053-001）》解讀

王洪斌

日常生活中發(fā)生的相鄰關(guān)系糾紛復(fù)雜繁多、情形多樣，相鄰?fù)ㄐ屑m紛是其中比較常見的一種。對(duì)于基于房屋設(shè)計(jì)、施工、規(guī)劃或者登記等原因而引發(fā)的房屋樓梯間所有權(quán)與相鄰?fù)ㄐ袡?quán)沖突，何種權(quán)利優(yōu)先，沖突各方往往各執(zhí)一詞。如何依法妥善解決此類糾紛，是實(shí)踐中面臨的一道難題。對(duì)此，人民法院案例庫(kù)入庫(kù)參考案例《阮某海、葉某玲訴葉某仙、葉某華相鄰?fù)ㄐ屑m紛案（入庫(kù)編號(hào)：2024-07-2-053-001）》給出了可供借鑒的處理方式，提供了明確規(guī)則指引?，F(xiàn)就有關(guān)問(wèn)題解讀如下：

一、相鄰人對(duì)房屋樓梯的利用，與民法典相鄰權(quán)利人因通行必須利用不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的土地具有高度相似性

民法典第二百九十一條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。”該條規(guī)定了鄰地通行權(quán)（又稱“必要通行權(quán)”或“相鄰?fù)ㄐ袡?quán)”），即由于地理?xiàng)l件的限制，一方必須利用相鄰一方所有或使用的土地，取得通行等權(quán)利。其中，所謂“必須”是指一方權(quán)利的行使以利用相鄰一方的土地為條件，否則無(wú)法行使其民事權(quán)利，影響其正常生產(chǎn)、生活；所謂“土地”是指開發(fā)、利用的土地和未開發(fā)利用的土地，包括城鎮(zhèn)用地、農(nóng)田、農(nóng)村宅基地、林地、草地、山嶺及其他土地；所謂“提供必要的便利”是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人要容忍相鄰權(quán)利人的“借道”通行，并提供便利。鄰地通行權(quán)一般是長(zhǎng)期的，且是無(wú)償?shù)?。需要注意的是，民法典第二百九十一條規(guī)定的相鄰?fù)ㄐ袡?quán)是相鄰權(quán)利人利用不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的“土地”予以通行，是對(duì)他人“土地”權(quán)利的利用。

本案例中，相鄰人對(duì)房屋樓梯的利用因涉及房屋所有權(quán)人的所有權(quán)，不是單純利用土地，能否運(yùn)用民法相鄰?fù)ㄐ袡?quán)的理論解決該難題，回答是肯定的。第一，從法律關(guān)系的主體和內(nèi)容看，民法典第二百九十一條規(guī)定的相鄰?fù)ㄐ嘘P(guān)系涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人與相鄰?fù)ㄐ腥酥g的權(quán)利義務(wù)，即一方須為另一方提供通行便利，另一方借道通行以“必要”為前提。其核心要義是解決相鄰?fù)ㄐ袉?wèn)題。相鄰人對(duì)房屋樓梯的利用存在相似的權(quán)利義務(wù)主體，也包含相似的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容，亦是要解決相鄰人的通行問(wèn)題。兩者具有高度相似性。第二，作為不動(dòng)產(chǎn)的房屋樓梯，其顯著特征就是為通行而建設(shè)，而不是居住或其他用途。雖然利用他人房屋樓梯涉及房屋所有權(quán)，但由于樓梯本身所具有的通行目的，使其與民法典第二百九十一條規(guī)定的“利用他人土地”中的“土地”具有相似的功能屬性。而且，相較于樓梯在法律上的所有權(quán)屬性，樓梯用于通行目的的物理屬性在處理通行問(wèn)題上更有實(shí)際意義。第三，從解決房屋與土地關(guān)系的“地隨房走”這一基本原則看，利用房屋樓梯當(dāng)然包含了利用其所涉土地。由此，利用樓梯的法律內(nèi)涵可表述為利用“樓梯所有權(quán)+樓梯所涉土地”，故利用樓梯通行可以解釋為利用“土地”通行。第四，從利用他人不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的必要性看，民法典第二百九十一條規(guī)定利用他人不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利以“必須”為條件，而在相鄰人對(duì)房屋樓梯的利用中，同樣滿足“必須”這一條件，因?yàn)槿绮焕盟瞬粍?dòng)產(chǎn)權(quán)利則無(wú)法上樓，嚴(yán)重影響其生產(chǎn)、生活，二者在適用條件上亦具有一致性。第五，從民法典第二百八十八條規(guī)定的處理相鄰關(guān)系的原則看，“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系”。而相鄰人對(duì)房屋樓梯的利用，正是要解決相鄰關(guān)系中方便生產(chǎn)和生活的問(wèn)題，故運(yùn)用民法典關(guān)于土地相鄰?fù)ㄐ性瓌t來(lái)解決相似矛盾沖突，在適用場(chǎng)域和目標(biāo)上亦高度契合。綜上，解決房屋所有權(quán)與相鄰權(quán)沖突，可以適用民法典關(guān)于土地相鄰?fù)ㄐ嘘P(guān)系的相關(guān)規(guī)定。

基于此，本案例的裁判要旨之一明確：“對(duì)于基于房屋設(shè)計(jì)、施工、規(guī)劃或者登記等原因而引發(fā)的房屋樓梯間所有權(quán)與相鄰?fù)ㄐ袡?quán)沖突，因房屋樓梯間的利用與土地利用有相似之處，可以適用民法典第二百九十一條‘不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利’中處理相鄰關(guān)系的基本原則和規(guī)則?！?/p>

二、在某些特殊情況下所有權(quán)與通行權(quán)產(chǎn)生沖突時(shí)首先保障通行權(quán)具有理論依據(jù)和客觀基礎(chǔ)，也是價(jià)值權(quán)衡的結(jié)果

所有權(quán)與通行權(quán)產(chǎn)生沖突時(shí)首先保障通行權(quán)具有理論依據(jù)及立法依據(jù)。一方面，相鄰權(quán)屬于物權(quán)范疇，是所有權(quán)的延伸，這是理論上較通行的觀點(diǎn)。在立法上，民法典以及原物權(quán)法均將“相鄰關(guān)系”歸入“所有權(quán)”編加以規(guī)定，也從側(cè)面表明立法對(duì)于相鄰權(quán)性質(zhì)的態(tài)度。作為相鄰權(quán)重要內(nèi)容的相鄰?fù)ㄐ袡?quán)亦當(dāng)然具有這一屬性。由于所有權(quán)與相鄰?fù)ㄐ袡?quán)在權(quán)利性質(zhì)上的相似或?qū)Φ龋ň鶎傥餀?quán)范疇），為兩者沖突時(shí)選擇解決方式奠定了理論基礎(chǔ)。另一方面，從目前立法對(duì)相鄰?fù)ㄐ袡?quán)的具體規(guī)定看，也體現(xiàn)了通行權(quán)優(yōu)先保障的立法意圖。相鄰?fù)ㄐ袡?quán)是基于客觀現(xiàn)實(shí)需要在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利使用上設(shè)置一定的負(fù)擔(dān)，限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利行使，而給予相鄰一方通行便利。從限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利以保障通行權(quán)這一特征看，通行權(quán)對(duì)于相鄰不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利而言具有優(yōu)先性。

本案例除上述理論及立法依據(jù)支撐之外，還有其特有的客觀基礎(chǔ)及價(jià)值考量。首先，本案例中所有權(quán)人對(duì)樓梯的權(quán)利雖涉及房屋所有權(quán)，但樓梯的權(quán)利行使無(wú)論對(duì)所有權(quán)人還是相鄰人都只是通行。在這種情況下讓渡所有權(quán)實(shí)質(zhì)是讓渡所有權(quán)人的獨(dú)占通行權(quán)而惠利他人通行，不會(huì)損害所有權(quán)人在居住權(quán)范圍內(nèi)的利益。這是借鑒現(xiàn)有法律規(guī)定以保障通行權(quán)優(yōu)先的客觀基礎(chǔ)。其次，從法律經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)判斷，如果以所有權(quán)人對(duì)樓梯具有所有權(quán)為由剝奪相鄰人的通行權(quán)，受損失的不僅是通行權(quán)本身，而且直接影響到相鄰人物權(quán)的行使，將給相鄰權(quán)利人造成巨大損失。在房屋樓梯所有權(quán)與通行權(quán)產(chǎn)生沖突時(shí)依法優(yōu)先保障通行權(quán)，既無(wú)損于所有權(quán)人的居住權(quán)，也不會(huì)對(duì)所有權(quán)人自身的通行產(chǎn)生損害，是最簡(jiǎn)單、最經(jīng)濟(jì)、最合理的解決方式。因此，優(yōu)先保障通行權(quán)亦是價(jià)值權(quán)衡的結(jié)果。

基于此，本案例的裁判要旨之二明確：“相鄰關(guān)系中的通行權(quán)是基于客觀現(xiàn)實(shí)需要在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利使用上設(shè)置一定的負(fù)擔(dān)，限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利行使，而給予相鄰一方通行便利。當(dāng)所有權(quán)與通行權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，在特定情形下，應(yīng)當(dāng)依法優(yōu)先保障相鄰權(quán)利人的通行權(quán)?！?/p>

三、本案例的參考價(jià)值及適用邊界

本案例的價(jià)值在于明確當(dāng)城市房屋在某些特殊情況下其樓梯所有權(quán)與相鄰?fù)ㄐ袡?quán)產(chǎn)生沖突時(shí)，應(yīng)當(dāng)以優(yōu)先保障通行權(quán)作為解決路徑。這可以說(shuō)是對(duì)民法典第二百八十八條規(guī)定的具體化，也是對(duì)第二百九十一條規(guī)定的擴(kuò)大解釋，妥當(dāng)解決了爭(zhēng)議難題，化解了雙方矛盾，并且弘揚(yáng)了睦鄰和諧、友善互助的社會(huì)主義核心價(jià)值觀。

司法適用中，參考本案例還應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：一是房屋建筑僅有一個(gè)樓梯，且是上下通行的唯一通道，如果有其他通道，則無(wú)權(quán)要求所有權(quán)人為便利通行讓渡權(quán)利；二是樓梯唯一通道是歷史形成，而非后來(lái)人為形成（如封堵了已有的通道），對(duì)現(xiàn)狀的形成，相鄰?fù)ǖ览萌藷o(wú)過(guò)錯(cuò)；三是進(jìn)行價(jià)值權(quán)衡，保障通行權(quán)更有利于化解糾紛，是最經(jīng)濟(jì)、最合理的方式；四是防止隨意放寬本案例適用的條件，以免對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的所有權(quán)造成侵害。

（作者單位：湖北省咸寧市中級(jí)人民法院）