遼寧大連中院出臺《關(guān)于以“如我在訴”意識辦好關(guān)系民心向背“小案”的工作指引》，“小案”如何辦好？有沒有站穩(wěn)人民立場？有沒有用心用情做出與人民群眾樸素情感高度契合的裁判？

張法官關(guān)上電腦，從工位上站起來，伸了個懶腰，一改往日加班模樣。

“張法官，不容易啊，今天不用加班了。”

“約了物業(yè)，回家搞不好也是一場‘惡戰(zhàn)’?！?/p>

原來，張法官家住在頂樓，夏天幾場大雨過后，客廳東南角開始滲水，幾天后墻皮脫落。張法官家多次找物業(yè)要求維修，但物業(yè)公司卻以正在申請維修基金、保修期內(nèi)房屋質(zhì)量問題找開發(fā)商解決、業(yè)主家中問題不屬于物業(yè)管理范圍等借口回復(fù)，維修施工始終提不上日程。

張法官的鄰居小王家北屋墻面長黑毛，散發(fā)霉味，小趙家窗戶封閉不好，冬天透風(fēng)嚴重，紛紛向物業(yè)反映問題，均被同樣的理由搪塞了回來。

眼看業(yè)主們耐心耗盡，群情激奮，物業(yè)經(jīng)理好言道，關(guān)于開發(fā)商的問題，改天物業(yè)公司可以幫業(yè)主再去反映和催促，下次一定給大家滿意回復(fù)，請大家耐心等待。

“然后呢？”

“進進退退不斷拉鋸，但業(yè)主們的問題并不會得到推進和解決。”

“你們打算怎么辦？”

“這一年的物業(yè)費還未到期，最近開始催繳下一年的物業(yè)費了，氣急了我們就拒交。”

聽到這里，小編噗嗤的笑了出聲，

“人民法官的做法跟我們普通老百姓也差不多嘛！”

“權(quán)利與義務(wù)是一一對應(yīng)的，哪有只享受權(quán)利不承擔(dān)義務(wù)的。在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系中，物業(yè)公司負有為業(yè)主提供服務(wù)、營造良好小區(qū)環(huán)境的義務(wù)，業(yè)主則負有按期向物業(yè)公司交納物業(yè)費的義務(wù)。從理論上講，當(dāng)物業(yè)公司未及時提供物業(yè)服務(wù)時，業(yè)主有權(quán)行使同時履行抗辯權(quán)拒絕支付物業(yè)費?！?/p>

“不交物業(yè)費，被起訴到法院呢？法院會支持業(yè)主嗎？”

“這就是今天我要去跟小王家、小趙家分析的問題。司法實踐中，業(yè)主對抗物業(yè)公司物業(yè)費訴請的主要抗辯理由是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量有瑕疵，如外墻滲水不維修、垃圾清理不及時、車輛管理不到位等。但從目前法律規(guī)定、行業(yè)標準以及合同約定看，物業(yè)服務(wù)標準并無量化指標。業(yè)主作為自然人個體，在個案中舉證能力有限，難以提供有力證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不符合合同約定，法院很難支持業(yè)主抗辯?！?/p>

“雙方對簿公堂還會進一步加深矛盾，物業(yè)糾紛就更難解決了。根據(jù)結(jié)案數(shù)據(jù)統(tǒng)計，84.19%物業(yè)糾紛在一審環(huán)節(jié)以調(diào)撤方式結(jié)案，另13.98%為判決結(jié)案，物業(yè)公司作為原告提起物業(yè)費訴訟勝訴率高，一審案件審結(jié)后，大多數(shù)案件當(dāng)事人服判息訴或因物業(yè)費數(shù)額不大而不愿再上訴支出訴訟成本，但上訴率低不代表業(yè)主和物業(yè)公司之間的矛盾得到解決?！?/p>

張法官遞給小編一本大連中院今年6月發(fā)布的《涉物業(yè)糾紛審判白皮書》，說到：“作為業(yè)主，與物業(yè)公司的溝通是我的功課。但作為法官，既要保障物業(yè)服務(wù)企業(yè)能按時足額收取物業(yè)費以維持正常運轉(zhuǎn)，又要滿足業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)需求，實現(xiàn)雙方共贏，是我的修行，必須一直探索。”

物業(yè)糾紛雖小，卻關(guān)系民心向背。數(shù)據(jù)顯示，2019年至2023年，全市兩級法院共受理涉物業(yè)糾紛案件79158件，96.6%的涉物業(yè)糾紛案件集中在基層法院，占基層法院民事案件受理數(shù)量的15.8%，顯著高于其他各類典型民事案件數(shù)量。鑒于訴訟中各方當(dāng)事人耗費的人力、物力、時間成本往往遠超訴訟標的額，法院能調(diào)盡調(diào)，大量涉物業(yè)糾紛以調(diào)解結(jié)案，讓百姓花最少的錢解決問題。

在西崗區(qū)法院“無訟社區(qū)”活動日現(xiàn)場，社區(qū)調(diào)解員向立案庭庭長馬世艷尋求法律指導(dǎo)。西崗區(qū)某小區(qū)多名業(yè)主認為物業(yè)服務(wù)欠佳，一直拒付物業(yè)費。后物業(yè)公司啟用了車牌識別系統(tǒng)，未將業(yè)主車牌號錄入系統(tǒng)，業(yè)主車輛出行不便，雙方矛盾沖突升級。馬世艷在認真研究案情后，為該案調(diào)解提供了專業(yè)指導(dǎo)意見。

雖然業(yè)主沒有按時交納物業(yè)費，但物業(yè)公司的行為變相侵害了其對車位正常管理、使用的權(quán)能，超出了必要的管理范圍，對業(yè)主正常使用車位造成了阻礙和限制。另一方面，業(yè)主應(yīng)理性客觀的評價物業(yè)服務(wù)并支付物業(yè)費。最終，該案以調(diào)解順利結(jié)案。

“在群眾家門口解決物業(yè)糾紛，由法官為人民調(diào)解組織提供專業(yè)指導(dǎo)，讓老百姓花最少的錢，受最小的精神創(chuàng)傷，取得最好的效果，這是我們的工作目標?！瘪R世艷說。

物業(yè)案件高發(fā)，要妥善化解涉物業(yè)糾紛，司法觸角必須再往前延伸。今年4月，西崗區(qū)法院向西崗區(qū)住房和城市建設(shè)局發(fā)出《關(guān)于加強物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管的司法建議書》，分析西崗區(qū)物業(yè)糾紛矛盾現(xiàn)狀、案件成因，就加強轄區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管提出四條司法建議，希望以此促進物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的社會綜合治理工作。

一個月后，西崗區(qū)住房和城市建設(shè)局向西崗區(qū)法院復(fù)函。表示會進一步強化行業(yè)監(jiān)管，持續(xù)提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，推進約談“問題”企業(yè)，加強物業(yè)服務(wù)信息公示；關(guān)注民生需求，持續(xù)提高投訴處置效能，壓實“一核三聯(lián)”協(xié)調(diào)機制矛盾糾紛化解責(zé)任；加強基層治理，全面完善物業(yè)治理機制，健全物業(yè)行業(yè)組織建設(shè)，規(guī)范業(yè)主委員會運作。

6月27日上午，大連中院召開新聞發(fā)布會對外發(fā)布《大連市中級人民法院涉物業(yè)糾紛審判白皮書（2019年—2023年）》。全面梳理近五年全市法院涉物業(yè)糾紛審理情況，針對案件爭議焦點明確裁判思路，提出妥善化解社物業(yè)糾紛、建立物業(yè)服務(wù)良好生態(tài)的司法應(yīng)對措施及建議。

“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵、物業(yè)服務(wù)范圍不清晰等問題是涉物業(yè)糾紛多發(fā)的主要原因，也反映出物業(yè)管理的共性問題。要想妥善化解涉物業(yè)糾紛，就得打通痛點、堵點，建立物業(yè)服務(wù)良好生態(tài)。我們建議從完善法規(guī)制度建設(shè)、強化業(yè)主權(quán)利保障、建立健全市、區(qū)、鎮(zhèn)街、社區(qū)四級聯(lián)動的物業(yè)管理行政監(jiān)管工作機制、厘清屬地部門責(zé)任四方面做出努力?！贝筮B中院民二庭庭長賈春雨說。

第二天早上，小編看到張法官便迎了上去。

“張法官，昨晚與物業(yè)可是一場‘惡戰(zhàn)’？”

“別提了，本想加入‘戰(zhàn)斗’，結(jié)果加入了調(diào)解工作，但是也沒毛病，業(yè)主與物業(yè)公司說到底都是人民，站穩(wěn)人民立場就對了！”張法官笑著說到。

改天是現(xiàn)在，下次是此刻。讓物業(yè)服務(wù)變成美好生活服務(wù)，是初心，亦是民心。